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La Calculadora Fibrera



Al registrarte en el site de la trilogia fibrera, te debió de haber llegado un correo con un archivo compartido que es la calculadora fibrera. Esta calculadora es la que uso para hacer mis escenarios de inversión en portafolios de fibras inmobiliarias y la misma que usé para los ejemplos que compartí en el libro 1 - Vivir de las Fibras.


Hay 2 versiones de la calculadora fibrera: 1) la calculadora "inicio de cero" y 2) la calculadora avanzada. A continuación, el propósito y las funciones de cada una.


Calculadora Inicio de Cero


Esta calculadora sirve para estimar una inversión que inicia de cero en donde se puede simular los montos de arranque del portafolio y el modelo va a mostrar toda la información del rendimiento potencial (rentas) y 2 gráficas para representar la distribución de las fibras en el portafolio y los segmentos que se comprarían. La distribución de las fibras está basado en el último reporte trimestral de cada fibra y sus ingresos por segmento ... por ejemplo, las hoteleras sus ingresos son 100% hoteles, para el caso de Danhos 64% de sus ingresos son comercial y 36% de sus ingresos son oficinas. La idea es que puedas hacer la simulación de la inversión de arranque y puedas ver los segmentos, en caso de que quieras armar una estrategia que sea mayormente industrial o balanceada entre industrial y comercial y así.


Los precios de las emisoras se calculan en automático a través de Google Finance. Solo toma en cuenta que los precios tienen un retraso de 20 minutos. La hoja de cálculo no considera las comisiones del broker, por lo que habría una pequeña variación al momento de la compra real de los CBFIs. Eso ya depende de tu broker y las comisiones que te cobra.


La primera parte de la calculadora se ve así:



Solo hay que capturar los montos de inversión (columna que dice Inversión) y todo lo demás se hace en automático. En el ejemplo mostrado capturé 10,000 pesos de inversión en Danhos y 10,000 pesos de inversión en Terra. Esa inversión crea un portafolio que es 50% industrial, 32% comercial y 18% oficinas (gráfica de Distribución de Portafolio por Sector). Igualmente, esa inversión genera 347.78 pesos de renta trimestral bruto. Las rentas están calculadas basadas en la última distribución que dio la fibra y que sé que son recurrentes. Si veo que una distribución es atípica, pondría una nota en la parte central de la hoja.


La otra parte de la calculadora Inicio de Cero es la de las distribuciones libres de impuestos y las que tienen retención. Para el ejemplo mostrado, se ve así:



Lo que la calculadora hace es tomar como referencia cómo fue el último pago (reembolso de capital o ejercicio fiscal) y con eso calcula el ingreso neto del pago de las rentas. Para este caso, el ingreso neto es de 275.04 pesos trimestrales. Danhos pagó una parte como reembolso y otra como utilidad fiscal y Terra pagó todo como utilidad fiscal, lo cual da una retención combinada de un 20.92%. Es bien importante volver a decir que los reembolsos de capital y los pagos como utilidad fiscal no son predecibles. Esto puede cambiar en el siguiente pago. Esta información es solo como referencia. También hay que recordar que parte de la retención puede ser recuperada en la declaración anual de impuestos dependiendo del rango del ISR del inversionista. Las retenciones siempre se hacen al 30% que es casi el rango máximo del ISR.


Y así es como se puede hacer una simulación de un monto de inversión con todas las combinaciones que quieras con las fibras inmobiliarias disponibles actualmente y con eso puedes planear el inicio del portafolio.


Calculadora Avanzada


Esta calculadora se usa cuando ya se tiene un portafolio de inversión en fibras y se quiere saber con exactitud cuánto dinero está generando, el rendimiento general del portafolio, las gráficas de sectores y también tiene la opción de simular una compra nueva de CBFIs de cualquier fibra y calcularía el monto adicional de rentas a recibir y el nuevo costo promedio de los CBFIs. Me gusta revisar siempre el costo promedio de los CBFIs porque es lo que dicta la rentabilidad de mi portafolio y me va dando una indicación si voy a promediar mi costo hacia arriba o hacia abajo y por cuánto.


Para usar la Calculadora Avanzada se debe de capturar los CBFIs y el costo promedio que se tiene en el portafolio de inversión (columnas verdes, CBFIs Actuales y Costo Promedio)


En el ejemplo mostrado capturé datos para FMTY, Danhos y Nova. La calculadora automáticamente calcula las rentas que genera y el rendimiento del portafolio. En el ejemplo mostrado el rendimiento es de 9.36%. Ojo que los rendimientos se calculan en base a la Inversión (costo) del portafolio, en el ejemplo serían 393,000.


Mas adelante en la calculadora están los valores de las rentas que fueron libres de impuestos y las rentas con la retención descontada, para calcular las rentas totales libres recibidas.



En el ejemplo mostrado, las rentas brutas mensuales eran de 3,066.33 y una vez descontadas las retenciones, las rentas libres fueron de 2,512.73. Igual que el comentario de atrás, los impuestos son retenciones que se pueden ajustar en la declaración anual.


Y por último, esta calculadora tiene una sección adicional para simular una compra de CBFIs nuevos:


En el ejemplo mostrado se está simulando una compra de 50,000 en Fibra Monterrey y 50,000 en Fibra Nova. Utilizando el precio más reciente del CBFI (que viene de Google Finance) se puede estimar la cantidad de CBFIs que se pueden comprar y el nuevo costo promedio en caso de hacer la compra. También se puede ver que la inversión de 100,000 pesos generaría 1,946.42 pesos trimestrales o 648.81 pesos mensuales. Estos valores cambian cada minuto con relación al precio del CBFI.


También hay 2 gráficas adicionales con la distribución por fibras y los sectores, considerando la inversión nueva en el portafolio.

Estas gráficas ayudan a evaluar la nueva distribución del portafolio antes de comprar los CBFIs.


Y estas son las calculadoras que siempre uso para evaluar un portafolio de inversión con Fibras Inmobiliarias. Espero sean de utilidad para tu estrategia.


La calculadora se actualiza cada mes en caso de que haya cambios en las distribuciones pagadas o en los segmentos de cada fibra. Te va a llegar una notificación cada vez que haya una nueva versión de la calculadora para que la puedas descargar.


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